Prodajate svoje stanovanje? Preverite oprostitev davka na kapitalski dobiček
Pogosta zmota
Pogosto se trdi, da je prodaja lastnega stanovanja vedno neobdavčena. Slovenska pravila so natančnejša. Oprostitev je mogoča samo, če so izpolnjeni zakonski pogoji. Sama prijava stalnega prebivališča še ne dokazuje nujno dejanskega bivanja.
Kako se ugotavlja dobiček?
Dobiček se praviloma ugotavlja kot razlika med vrednostjo ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi, ob upoštevanju zakonskih pravil o stroških in prilagoditvah.
Če je bila vrednost ob pridobitvi 200.000 EUR, ob prodaji pa 280.000 EUR, začetna razlika znaša 80.000 EUR, preden se upoštevajo priznani stroški. Davek se ne obračuna avtomatično od celotne prodajne cene.
Kdaj je mogoča oprostitev
Pri ustrezni stanovanjski nepremičnini je oprostitev lahko mogoča, če je prodajalec nepremičnino imel v lasti, imel tam prijavljeno stalno prebivališče in v njej dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Izpolnjeni morajo biti vsi zahtevani pogoji.
Oddajanje ali poslovna uporaba dela nepremičnine lahko vpliva na obseg oprostitve, zato je potreben individualen pregled.
Vpliv trajanja lastništva
Po splošni ureditvi, uporabljeni pri pripravi članka, se stopnja z daljšanjem lastništva znižuje.
- do pet dopolnjenih let 25 %
- po petih letih 20 %
- po desetih letih 15 %
- po petnajstih letih oprostitev
Ali vlaganja zmanjšajo davčno osnovo?
Pod predpisanimi pogoji se lahko upoštevajo določeni dokumentirani stroški in vlaganja. Shranite račune, pogodbe, dokazila o plačilih in fotografije večjih obnov. Vsako popravilo ni avtomatično priznano.
DPN je ločeno vprašanje
Oprostitev davka na kapitalski dobiček sama po sebi ne odpravi davka na promet nepremičnin. Gre za dve različni davčni obveznosti.
Kaj preveriti pred podpisom
Preverite datum in način pridobitve, vrednost ob pridobitvi, trajanje lastništva, stalno prebivališče, dokazila o dejanskem bivanju, morebitno oddajanje in dokumentirana vlaganja.
Zaključek
Napačna predpostavka o oprostitvi lahko bistveno spremeni pričakovani izkupiček. Davčni položaj preverite pred določitvijo končne cene ali podpisom pogodbe.
Pred prodajo preverite, koliko vam bo po davkih in stroških dejansko ostalo. Infinis Properties vam pomaga strukturirati prodajo in vas povezati z ustreznim svetovalcem.
Pogosta vprašanja
Ali je prijavljeno stalno prebivališče dovolj?
Ne. Pomembni so tudi lastništvo, dejansko bivanje in zahtevano časovno obdobje.
Ali se davek plača od celotne cene?
Ne. Praviloma temelji na davčni osnovi oziroma ugotovljenem dobičku.
Kaj, če je bilo stanovanje del časa oddano?
Oddajanje lahko vpliva na oprostitev, zato je potreben individualen pregled.